On a vu de nombreuses séparations et successions devenir compliquées à cause de la gestion d’un bien immobilier commun. La question qui revient tout le temps : peut-on vraiment racheter la part de l’autre sans passer par un juge ? On va être direct avec vous : oui, c’est tout à fait possible, et c’est même la solution la plus simple si tout le monde est d’accord. On vous explique comment calculer la soulte, prévoir les frais et suivre les étapes pour que tout se passe bien.
Rachat de soulte à l’amiable : l’essentiel à connaître 📋
- Condition clé : L’accord amiable n’est possible que si vous êtes 100% d’accord sur la valeur du bien, le tout validé par un notaire.
- Base de calcul : La soulte est calculée sur la valeur nette du bien (valeur actuelle – crédit restant).
- Coût principal : Prévoyez des frais de notaire de 7 à 8 % sur le montant de la soulte versée.
- Action pour celui qui vend : Il doit demander à sa banque la désolidarisation du prêt immobilier en cours pour ne plus être engagé.
- Action pour celui qui achète : Il doit obtenir un financement pour la soulte ET la reprise du crédit à son seul nom.
Qu’est-ce qu’une soulte et un rachat de soulte ?
Avant de se lancer dans les calculs, on clarifie quelques termes. On vous promet, c’est plus simple que ça en a l’air.
Le point de départ, c’est souvent une situation d’« indivision ». Ce mot un peu technique signifie simplement que vous êtes plusieurs propriétaires sur un même bien. C’est le cas lors d’un achat en couple ou d’une succession avec plusieurs héritiers. Quand cette situation doit prendre fin (séparation, volonté de partager l’héritage), il faut trouver une solution.
La soulte, c’est une compensation financière. Elle sert à rééquilibrer le partage quand il n’est pas égal. Par exemple, si l’un de vous conserve la maison (qui a une grande valeur), il devra verser de l’argent à l’autre pour que chacun reçoive sa juste part.
Le rachat de soulte est donc l’opération qui consiste à verser cette somme d’argent à l’autre propriétaire pour devenir le seul et unique propriétaire du bien immobilier. C’est une étape fréquente dans deux situations :
- Le divorce ou la séparation : L’un des conjoints souhaite conserver le logement familial.
- La succession : Un des héritiers veut garder la maison de famille et doit donc dédommager les autres.
Pour que tout soit officiel, cette opération doit obligatoirement passer par un notaire. C’est lui qui rédige un acte notarié (appelé état liquidatif ou acte de partage) qui valide l’accord et le transfert de propriété.
Comment calculer le montant de la soulte à l’amiable ?
Le calcul du montant de la soulte est le cœur du sujet. Pour qu’il se fasse « à l’amiable », la première étape est de vous mettre d’accord sur la valeur actuelle du bien. Attention, on parle bien de la valeur sur le marché aujourd’hui, pas du prix auquel vous l’avez acheté il y a dix ans.
Notre conseil 💡
Pour éviter tout conflit, on vous recommande de faire appel à un ou deux agents immobiliers neutres pour estimer la maison ou l’appartement. Vous aurez ainsi une base de discussion juste et objective, ce qui est la clé d’un accord réussi.
Une fois que vous avez ce chiffre, la formule de calcul est la suivante :
Montant de la soulte = [ (Valeur actuelle du bien) - (Capital restant dû du prêt) ] x (Quote-part de la personne qui cède ses parts)
La « quote-part », c’est simplement le pourcentage de propriété de la personne qui vend (souvent 50 % dans un couple, mais pas toujours). Regardons deux exemples concrets.
Exemple de calcul lors d’un divorce
Imaginons un couple qui se sépare. L’un des conjoints souhaite conserver la maison qu’ils possèdent.
- Valeur estimée du bien : 250 000 €
- Capital restant dû du prêt immobilier : 185 000 €
- Part de l’ex-conjoint qui cède sa part : 40 %
On calcule d’abord la valeur nette du bien : 250 000 € – 185 000 € = 65 000 €.
Ensuite, on calcule la soulte à verser : 65 000 € x 40 % = 26 000 €.
Celui qui rachète la part devra donc trouver un financement pour la soulte (26 000 €) et reprendre à son nom le reste du crédit (185 000 €). Au total, son plan de financement doit couvrir 211 000 €.
Exemple de calcul lors d’une succession
Prenons le cas d’une fratrie de quatre enfants qui héritent d’une maison sans crédit en cours. L’un d’eux veut racheter les parts des trois autres.
- Valeur estimée du bien : 500 000 €
- Capital restant dû : 0 €
- Nombre d’héritiers : 4
La valeur de la part de chaque héritier est de : 500 000 € / 4 = 125 000 €.
L’héritier qui souhaite conserver le bien doit racheter les parts de ses trois frères et sœurs. Le montant de la soulte sera donc de : 125 000 € x 3 = 375 000 €. C’est la somme qu’il devra leur verser pour devenir le seul propriétaire.
Quels sont les frais à prévoir pour un rachat de soulte ?
Le rachat de soulte n’est pas gratuit. En plus du montant de la soulte elle-même, il faut prévoir plusieurs frais annexes. C’est important de les anticiper pour ne pas avoir de mauvaises surprises.
- Les frais de notaire : C’est le coût le plus important. Ils s’élèvent en général à 7 ou 8 % de la valeur de la compensation (la soulte). Si le bien est neuf (moins de 5 ans), ces frais sont réduits à 2 ou 3 %. Ils couvrent la rémunération du notaire, les taxes et les démarches administratives. Sauf accord contraire, ces frais sont souvent partagés entre les deux parties.
- Le droit de partage : C’est une taxe que l’État prélève sur la valeur nette du patrimoine partagé. Depuis le 1er janvier 2022, son taux est de 1,10 %. Ce droit s’applique sur la valeur totale du bien, après déduction du crédit restant.
- Les frais bancaires : Si vous devez souscrire un nouveau prêt pour financer le rachat, la banque appliquera des frais. Pensez aux frais de dossier, aux frais de garantie (hypothèque ou caution) et éventuellement aux pénalités de remboursement anticipé de l’ancien prêt commun.
- Le coût de l’assurance emprunteur : Si vous reprenez le crédit immobilier seul, la banque exigera que vous soyez assuré à 100 % sur le capital restant dû. Cela peut représenter un coût plus élevé que l’assurance que vous partagiez auparavant.
La procédure d’un rachat de soulte à l’amiable étape par étape
Une procédure à l’amiable est plus rapide et moins coûteuse qu’une procédure judiciaire. Voici les étapes à suivre dans l’ordre pour que tout se déroule sans accroc.
1. L’accord de principe
C’est la base de tout. Les deux parties (ex-conjoints, héritiers) doivent être d’accord sur le principe : l’un souhaite racheter, l’autre est d’accord pour vendre sa part.
2. L’estimation du bien
Mettez-vous d’accord sur la valeur marchande actuelle du bien. Comme on l’a dit, l’intervention d’un professionnel est souvent la meilleure solution pour obtenir un chiffre indiscutable.
3. La consultation de la banque
Celui qui souhaite racheter doit contacter sa banque le plus tôt possible. Il doit vérifier sa capacité à financer à la fois le montant de la soulte et la reprise du crédit immobilier existant. La banque donnera un accord de principe sur le financement.
4. Le calcul du montant de la soulte
Une fois la valeur du bien et le capital restant dû connus et validés, vous pouvez appliquer la formule pour fixer le montant exact de la soulte.
5. Le rendez-vous chez le notaire
Le notaire est indispensable. Il va recueillir votre accord et le formaliser dans un acte officiel. Il vérifie tous les documents et s’assure que l’opération est conforme à la loi.
6. La signature de l’acte et le paiement
Une fois l’acte rédigé, vous le signez chez le notaire. C’est à ce moment-là que le paiement de la soulte est effectué. Le transfert de propriété devient alors officiel.
7. La désolidarisation du prêt
C’est une étape cruciale pour la personne qui cède sa part. Elle doit obtenir de la banque un document officiel qui la libère de toute obligation de remboursement sur le crédit initial. Sans ce papier, elle reste co-emprunteur et donc solidaire en cas de non-paiement.
Que faire si vous ne pouvez pas payer la soulte ?
Obtenir le financement pour payer une soulte n’est pas toujours simple. Si votre banque refuse le prêt ou si votre capacité d’endettement est dépassée, tout n’est pas perdu. Voici plusieurs solutions à envisager.
Ce qu’on vous dit rarement 🤫
La première option est souvent la plus simple : la négociation à l’amiable. Vous pouvez proposer à l’autre partie un paiement échelonné ou un délai de paiement. Si la personne est d’accord, le notaire peut l’inscrire noir sur blanc dans l’acte de partage. C’est une solution qui évite de passer par la case « crédit bancaire ».
Si la négociation n’est pas possible, voici les alternatives financières :
- Le crédit à la consommation : Si le montant de la soulte est inférieur à 75 000 €, vous pouvez le financer via un prêt personnel. C’est souvent plus rapide à obtenir qu’un crédit immobilier.
- Le crédit immobilier : Pour les montants plus importants, un nouveau crédit immobilier est nécessaire. Il couvrira la soulte et le rachat du prêt existant.
- Le rachat de crédit : Cette opération consiste à regrouper tous vos crédits en un seul (l’ancien prêt immobilier, un prêt auto, etc.) en y ajoutant une trésorerie pour payer la soulte. L’avantage est d’avoir une seule mensualité, souvent plus faible, ce qui peut faire passer votre dossier auprès de la banque.
Enfin, il existe des solutions plus spécifiques pour les personnes déjà propriétaires :
- La vente à réméré : C’est une vente temporaire de votre bien. Vous obtenez des liquidités pour payer la soulte et disposez d’une option de rachat exclusive pendant 5 ans pour récupérer votre bien.
- Le prêt de trésorerie hypothécaire : Si vous possédez un autre bien immobilier, vous pouvez l’utiliser comme garantie pour obtenir un prêt et financer la soulte.