Tu envisages d’acheter un local commercial pour ton activité ou comme investissement ? Alors tu vas forcément être confronté à ces fameux frais de notaire qui s’ajoutent au prix d’achat ! Et oui, comme pour un bien immobilier classique, l’acquisition d’un local commercial implique des frais supplémentaires qui peuvent représenter une somme conséquente. Mais concrètement, à combien s’élèvent ces frais ? Comment sont-ils calculés ? Y a-t-il des différences entre l’ancien et le neuf ? Je t’explique tout ça en détail !
Calculateur de Frais de Notaire pour Local Commercial
Résultats du calcul
| Frais | Montant (€) |
|---|
Détail des calculs
Ces calculs sont donnés à titre indicatif et peuvent varier en fonction de votre situation spécifique. Nous vous recommandons de consulter un notaire pour obtenir des informations précises.
📊 L’essentiel à retenir
- Montant : entre 2 à 3% du prix d’achat pour un local neuf et 7 à 8% pour l’ancien
- Composition : taxes diverses (départementale, communale, nationale) + émoluments du notaire
- Paiement : à régler au moins 7 jours avant la signature de l’acte authentique
- Économies possibles : réduction dans les zones franches urbaines (ZFU) et via l’achat par SCI
- Différence : les frais sont toujours à la charge de l’acheteur et non du vendeur
Qu’est-ce que les frais de notaire pour un local commercial ?
Contrairement à ce que laisse penser leur nom, les frais de notaire ne vont pas intégralement dans la poche du notaire ! En réalité, cette appellation regroupe un ensemble de coûts obligatoires qui s’appliquent lors de toute transaction immobilière, y compris pour les locaux commerciaux.
Ces frais, aussi appelés droits de mutation, se décomposent principalement en :
- Une taxe départementale
- Une taxe communale
- Une taxe nationale
- Une taxe de publicité foncière
- Les émoluments du notaire (sa rémunération)
En gros, quand tu achètes un local commercial, tu dois payer non seulement le prix du bien, mais aussi ces frais supplémentaires. Et crois-moi, ce n’est pas négligeable ! Pour te donner un ordre de grandeur, pour un local commercial à 300 000€, tu pourras avoir jusqu’à 24 000€ de frais de notaire dans l’ancien. Pas mal, non ?
À noter que ces frais doivent être payés avant la signature de l’acte authentique, et sont toujours à la charge de l’acheteur, jamais du vendeur.
Local commercial : comprendre ce que sont les murs commerciaux
Avant d’aller plus loin sur les frais de notaire, clarifions ce qu’on entend par ‘local commercial’ et ‘murs commerciaux’, car cette distinction est importante pour comprendre ton investissement.
Les murs commerciaux représentent l’infrastructure physique, le bâtiment lui-même dans lequel un commerce peut être exploité. C’est différent du fonds de commerce, qui lui comprend les éléments incorporels (clientèle, droit au bail, nom commercial) et corporels (matériel, stock) nécessaires à l’exploitation d’une activité commerciale.
Quand on parle des frais de notaire pour un local commercial, on fait référence à l’achat des murs, pas du fonds de commerce (qui a ses propres frais). Tu peux être propriétaire des murs sans exploiter toi-même le commerce – c’est souvent le cas pour les investisseurs qui travaillent avec un notaire pour mettre en place ce type d’opération.
On distingue généralement deux types de murs commerciaux :
Les murs occupés
Ce sont des locaux qui sont déjà loués à un commerçant. En achetant ce type de bien, tu deviens bailleur et tu récupères un locataire déjà en place. Les avantages sont clairs :
- Un loyer garanti immédiatement
- Des revenus réguliers sans délai de mise en location
- Une valeur généralement supérieure aux murs libres
Les murs libres
À l’inverse, les murs libres sont des locaux commerciaux qui ne sont pas encore loués. Tu as donc la liberté de :
- Choisir ton futur locataire
- Fixer le montant du loyer selon le marché actuel
- Adapter les locaux à tes besoins si tu comptes y installer ton activité
- Profiter d’un prix d’achat généralement inférieur à celui des murs occupés
En fonction de leur emplacement, on peut aussi classer les murs commerciaux en deux catégories : les murs de centre-ville (plus chers mais meilleure visibilité) et les murs de périphérie (moins chers mais moins de passage).
Montant des frais de notaire : combien ça coûte vraiment ?
Parlons maintenant du nerf de la guerre : combien ça coûte ? Le montant des frais de notaire pour un local commercial varie selon deux facteurs principaux :
- La nature du bien : neuf ou ancien
- La localisation du bien : zone franche, centre-ville, etc.
En moyenne, voici à quoi tu peux t’attendre :
| Type de local | Pourcentage des frais | Exemple pour un local à 300 000€ |
|---|---|---|
| Local commercial neuf | 2 à 3% du prix d’achat | Environ 9 000€ |
| Local commercial ancien | 7 à 8% du prix d’achat | Environ 24 000€ |
| Local en Zone Franche Urbaine | Réduction de moitié | Variable selon le type |
| Achat via SCI | Environ 3% | Environ 9 000€ |
Tu vois la différence ? Entre l’ancien et le neuf, l’écart est considérable ! C’est principalement dû aux taxes de publicité foncière qui sont plus élevées pour les biens anciens.
Petite astuce : si tu envisages d’acheter via une SCI (Société Civile Immobilière), tu pourrais réduire significativement tes frais de notaire. Même chose si ton local se situe dans une Zone Franche Urbaine (ZFU) ou une Zone de Revitalisation Rurale (ZRR) où les frais peuvent être réduits de moitié.
Pour calculer précisément ces frais en fonction de ta situation spécifique, je te conseille d’utiliser un simulateur de frais de notaire pour local commercial en ligne ou de contacter directement un notaire spécialisé qui pourra te donner une estimation exacte.
Quand et comment payer les frais de notaire ?
Le paiement des frais de notaire pour un local commercial suit un processus bien défini. Voici ce que tu dois savoir :
Le calendrier de paiement
- Délai minimum : Tu dois verser les frais au notaire au moins 7 jours avant la signature de l’acte authentique
- Pour un achat en VEFA (sur plan), les frais peuvent être demandés dès la signature de l’acte de réservation
- Dans certains cas, une provision peut être demandée en amont
Les modes de paiement acceptés
Tu as généralement deux options pour régler ces frais :
- Par virement bancaire (méthode la plus courante)
- Par chèque bancaire
Attention, le paiement en espèces est souvent limité ou refusé pour des montants aussi importants, en raison des règles anti-blanchiment.
Et n’oublie pas que ces frais viennent s’ajouter au prix d’achat du local commercial. Il est donc crucial de les intégrer dans ton budget global et de prévoir cette somme en plus de ton financement principal. Si tu bénéficies d’un prêt immobilier, vérifie auprès de ta banque si les frais de notaire peuvent être inclus dans le montant emprunté – c’est souvent possible pour les investissements professionnels, contrairement aux acquisitions personnelles qui nécessitent parfois d’autres garanties.
Pourquoi investir dans un local commercial ?
Malgré ces frais de notaire qui peuvent paraître élevés, investir dans un local commercial présente de nombreux avantages :
Si tu comptes mettre ton local en location
L’investissement dans un local commercial à des fins locatives présente un atout majeur : la rentabilité. En effet, le rendement annuel d’un local commercial se situe généralement entre 6 et 8% en moyenne, ce qui est souvent supérieur à celui d’un appartement ou d’une maison.
De plus, tu peux fixer librement le loyer (contrairement aux logements qui sont souvent soumis à des régulations), ce qui te permet d’optimiser tes revenus. Et le bail commercial standard dure 9 ans, te garantissant ainsi des revenus sur une longue période.
Si tu comptes occuper ton local
Si tu achètes un local commercial pour y installer ta propre activité, les avantages sont également nombreux :
- Plus de loyer à payer chaque mois
- Aucun engagement par un bail commercial
- La liberté d’aménager les lieux comme tu le souhaites
- La constitution d’un patrimoine professionnel
En plus, posséder les murs de ton commerce peut être un excellent moyen de préparer ta retraite : tu pourras soit vendre le bien, soit continuer à percevoir des loyers en le mettant en location après avoir cessé ton activité.
FAQ : Tes questions sur les frais de notaire pour local commercial
Comment calculer précisément les frais de notaire pour mon local commercial ?
Le calcul exact dépend de plusieurs facteurs : prix du bien, emplacement, état (neuf ou ancien), et d’éventuelles exonérations. Pour un calcul précis, le mieux est d’utiliser un simulateur en ligne spécialisé ou de contacter directement un notaire qui connaîtra toutes les spécificités locales. N’oublie pas que dans l’ancien, le taux est d’environ 7-8% et dans le neuf, de 2-3%.
Les frais de notaire sont-ils négociables pour un local commercial ?
Non, la majeure partie des frais de notaire (taxes et droits) est fixée par l’État et n’est donc pas négociable. Seule une petite partie, correspondant aux émoluments du notaire (environ 0,8% à 1% du montant), peut parfois faire l’objet d’une légère négociation, mais c’est rare et souvent limité. Les tarifs des notaires sont réglementés par décret.
Y a-t-il des différences entre les frais pour un bail commercial et pour l’achat des murs ?
Oui, absolument ! Les frais de notaire pour la signature d’un bail commercial sont bien inférieurs à ceux pour l’achat des murs. Pour un bail commercial, ils représentent généralement entre 1% et 1,5% du montant total des loyers sur la durée du bail. Pour l’achat des murs, on parle plutôt de 7% à 8% du prix d’achat dans l’ancien.
Puis-je inclure les frais de notaire dans mon prêt professionnel ?
Oui, c’est généralement possible. Contrairement aux prêts immobiliers pour les particuliers, les prêts professionnels permettent souvent d’inclure les frais de notaire dans le financement global. Cela te permet d’éviter d’avancer cette somme. Discute-en avec ta banque lors de la négociation de ton prêt pour un local commercial.
